家を新築したいとき、「すでに土地を持っている」「土地も一緒に探す」この2パターンがあると思います。

土地も一緒に探す場合は建築条件付き宅地を購入し、そこに決められたメーカーで家を建てるケースもあります。

また、土地だけは自分たちで探してすでに購入し、次は家を建てるだけ。こんな方もいるでしょう。

この土地だけを持っている場合、地目が「宅地」であれば問題はありませんが、「農地」「山林」などの時は「地目変更登記」をしてからの建築となります。

また、インフラ整備は整っているのかも考えないといけないでしょう。個人で土地を購入するというのは案外面倒なこともありますので、必ず「宅地」であること、住宅を建てられる場所であることを確認してからにしましょう。

家を建てる費用、全国平均ではいくら？

家を建てる費用について、住宅金融支援機構が実施している「フラット35」利用者調査（2019年）で確認してみました。これによると、以下のようになります。

・土地付き注文住宅の全国平均は4257万円

・注文住宅のみの全国平均は3454万円

・建売住宅の全国平均は3494万円

土地付き注文住宅とは、土地取得代金と注文住宅の代金を足したものです。注文住宅のみの代金から見ると、土地の金額は約800万円となります。

また、注文住宅の平均年齢は43.3歳、土地付き注文住宅の平均年齢は37.6歳です。若い方たちほど、土地も一緒に購入しています。

注文住宅のみの方たちは建て替え層もいるかもしれませんね。このようにデータのみですが、ひも解いていくと見えてくるものがあると思いますので、機会があれば一度住宅金融支援機構のサイトもチェックしてください。

参考：https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html

家を建てるときの支払い内訳（土地なしの場合）

土地の購入時に支払うものの内訳

◎手付金（売買金額の5％～20％）これは自己資金での支払いになります。

◎土地代

◎諸費用  仲介手数料（土地の売買価格に対して3％+6万円）

例えば土地代が900万円の場合

　900万円×0.03+6万円＝33万円となります。これも自己資金での支払いになります。

◎登記費用

所有権移転に関する登記費用については司法書士に依頼することが多いと思いますが、この司法書士に払う手数料は一般的に6～8万円と言われています。

その他にも測量費、表示登記費用、さらに先にあげたように農地から宅地にする場合はその許可、届け出を行政書士に依頼し、費用は10万～20万程度。

宅地に変更になった場合も土地家屋調査士に「土地の地目変更登記」を依頼することになり、その一般的な費用は3～4万と言われています。

ローンを利用して土地を購入する場合

ローンを利用して購入する場合は、ローンの手数料と抵当権設定の登記費用、印紙代が必要になります。これら諸費用も自己資金での支払いになります。

土地購入時にかかる税金は？

登録免許税、不動産取得税などがあります。そして土地代金に消費税はかかりませんが（消費をしないという意味）、不動産仲介手数料、司法書士、土地家屋調査士への報酬費には消費税がかかります。

土地だけ購入するとこれだけの費用がかかります。そしてもちろんここに住まいの代金も負担となってきます。

先にあげたようにインフラ整備が整っていなければ、それも行わないといけません。これだけでも大変なことが分かりますね。

さらに用途地域など建築基準法による制限などもクリアしなければいけないので、ハードルは高いと言えるでしょう。

できればハウスメーカーを先に決めて、一緒に土地を探してもらって土地と建築をお任せした方が、気持ちもラクになるかもしれません。建物については次で説明していきます。

家を建てるときの支払い内訳（土地あり、建物のみ）

家の建築時に支払うものの内訳

工事契約時に支払うお金

工事契約時に工事契約金、建築確認申請費を支払います。これは自己資金から支払うことになります。

住宅ローン審査後に支払うお金

工事請負契約後、住宅ローンの審査が通った後はいよいよ待望の住まいづくりが始まります。

ここでかかるのは工事着手金、そして地鎮祭費用、上棟時に払う「中間金」、上棟式費用などがありますが、こうした行事の費用も自己資金での支払いとなります。

引き渡し前に支払うお金

引き渡し前には建物の登記費用（不動産登記、抵当権設定時に必要な登録免許税など）を支払います。

また引き渡し前までにローン借入費用（事務手数料、保証料、火災保険料）も自己資金からの支払いになります。

家が完成したら支払うお金

家が完成後は、仕上がりなどをチェックし、「最終金」を自己資金から支払います。

このように自己資金＝現金での支払いも多くありますので、やはりある程度は預金をしておかないといけないでしょう。

工事着手金と中間資金「つなぎ融資」でもOK

住宅ローンは通常、家が完成して保存登記がされた後にお金が振り込まれます。そのため、家の引き渡しまでに住宅ローンを利用することはできません。

つまり、ここまでにかかる費用は全部自己資金で賄うことになります。「工事着手金」や「中間金」などの費用も自己資金から支払うことに。

住宅ローンがOKだから大丈夫！ではないので、ここは気を付けておきましょう。やっぱり預金！ここが大切です。

でも、これらの費用をどうしても自己資金から用意できない場合は、「つなぎ融資」というローン制度もありますので、困ったときはハウスメーカーの担当者などにも相談をしてみましょう。

住宅ローンを組む時の頭金はいくら必要？

頭金は用意したほうが良い？

住宅ローンでよく、頭金0円という表記を見ると思いますが、実際に頭金0円でマイホームを購入すると、支払いの負担も大きくなります。

現金で支払う必要のある諸費用について

まず頭金とは別で、住宅購入に必要な諸費用は、物件価格の約7％と言われています。

例えば建物価格が3600万円の場合は

3600万円×0.07＝252万円

この252万円を現金で支払うことになります。大きな金額ですよね。

そして予備費も含めて3600万円ぐらいの家を建てるときは300万円ぐらいの諸費用を現金で支払うことに。こう考えると、諸費用分も大きな金額と言えるでしょう。

頭金について

そして頭金を払う場合は、諸費用にプラスして頭金も用意する必要があります。

頭金を払わない場合は・・

ここで頭金を払わない場合（頭金0の場合）の支払いを計算してみましょう。

頭金0円で3600万円を借入、金利は35年固定で1.5%とします。

この場合、毎月の返済額は11万226円、支払総額4629万4873円となります。

総支払額は借入金より1000万円以上支払うということになります。

ではこの借入金を3000万円にして、同じ条件で算出すると

毎月の支払額は9万1855円、総支払額は3857万9007円となります。

それでは一体どのくらい頭金が必要？

そう考えると、頭金が500～600万円ほどあれば、支払総額も減り、住宅ローンの負担も減ると思います。

諸費用300万円、頭金500万円で合計800万円程度の預金があれば、注文住宅も夢ではありません。しかし、800万円と簡単に書いていますが、これだけ預金をするには並大抵ではないでしょう。

頭金を入れず、現預金を残しておいた方が良い場合も

余裕がある人は頭金を入れたほうが良いのですが、今このような時代ですから、いつ何があるかわからないと思うと手元に現預金は残しておいたほうが良い場合もあります。

また、前述の通り頭金を500万用意すると考えた場合、月に10万の貯金を続けたとして4年程度かかります。

その間に家賃も払い続けなければならないと思うと結構大変なことかと思います。4年かけて頭金を貯めている間に家賃（例えば7万円とする）を4年払うと336万円支払うことになります。整理すると

・毎月10万を貯金し、4年間かけて500万円を貯める
・その間にかかる家賃は7万×4年で336万

500万円貯めるために336万支払うことを考えると一概に頭金を貯めることが良いこととも言えません。現在の金利は低水準なので、預貯金がなくてこれから頭金を貯めるのであれば頭金0円で借りたほうが良い場合もあります。

お客様によって住宅ローンの借り方や返済方法は様々ですので、まずは自分にあった返済方法を相談してみると良いですよ。

無理のない返済計画を事前にしておいて、先で紹介したように総支払額はいくらになるのかも頭に入れておきましょう。

老後を考え、繰り上げ返済も視野に入れて

写真：インターデコハウスギャラリーより

また、35年もローンを払うのではなく、繰り上げ返済をしながらできるだけ短い年数でローンを完済するのも賢い方法です。

毎日の暮らしを大事にしながら、そして資金計画を練って住まいの新築、購入を考えましょう。

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